RESUMO
O presente artigo objetiva abordar um tema sensível no âmbito do direito condominial e imobiliário, que consiste na possibilidade (ou não) da exclusão de um condômino antissocial, sobretudo diante de um aparente conflito entre o direito de propriedade e o direito a que o uso desta esta mesma propriedade observe sua função social, sendo ambos direitos fundamentais consagrados pela CF/88. Fazendo um panorama sobre os direitos em aparente colisão, enfrenta-se a omissão legislativa sobre o tema e chega-se à conclusão da possibilidade de exclusão deste condômino antissocial, se observados alguns ritos e procedimentos legais, como defesa do interesse coletivo sobre o interesse individual.
1 INTRODUÇÃO
O presente artigo objetiva enfrentar a possibilidade (ou não) de exclusão (expulsão) de condômino antissocial no âmbito de condomínios edilícios e congêneres.
A hipótese inicial é a vedação a exclusão do condômino antissocial, e os impactos que isso gera na comunidade condominial que terá que tolerar sua convivência nociva.
Já a hipótese secundária é a autorização da exclusão do condômino antissocial, com os requisitos essenciais e os impactos no direito de propriedade.
Analisar a legislação aplicável, pesquisar a jurisprudência e a doutrina acerca do tema, criando paralelos entre a autorização e a vedação a expulsão do condômino antissocial. De um lado temos o direito constitucional a propriedade (art. 5º XII da Constituição Federal), e de outro lado encontramos a função social da propriedade (art. 5º XIII).
Em uma sociedade cada vez mais verticalizada em edifícios, passamos a observar conflitos sociais entre condôminos, então chegamos ao problema central: se um morador tiver um comportamento antissocial no âmbito do condomínio, pode o condomínio pleitear sua expulsão do empreendimento?
O tema gera controvérsia doutrinária e jurisprudencial (ex.: TJSP AP 668.403.4/06 vedando a expulsão; TJPR AP 957.743-1 entendendo ser possível a expulsão).
E por isso este breve estudo buscará abordar a constitucionalização do Direito Civil, sopesando os princípios decorrentes das normas em aparente conflito.
2 ENFRENTANDO O PROBLEMA
2.1 BASE TEÓRICA
O Texto Constitucional em seu art. 5º caput assegura a inviolabilidade, dentre outros, ao direito à propriedade, e no inciso XXII encontramos a garantia deste direito.
Contudo, no inciso XXIII a própria Constituição Cidadã limita esse direito à propriedade, prevendo que ela deverá atender a sua função social.
Na vida em condomínio, portanto, de um lado devemos observar que aos condôminos é assegurado o direito de exercício de sua propriedade, mas por outro lado, não se deve esquecer que a função social desta propriedade deve ser atendida.
Neste cenário, quando um condômino utiliza a propriedade de maneira nociva a coletividade estaria, em tese, ferindo essa função social.
Enfrentando a problemática do comportamento antissocial em condomínios edilícios, o Luiz Edson Fachin, atual Ministro do Supremo Tribunal Federal, assenta que:
“a estabilidade das relações entre condôminos é gravemente ameaçada, inviabilizando a convivência social” (Comentários ao Código Civil, São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 261).
Portanto, em um conflito aparente de normas (inviolabilidade e proteção do direito à propriedade versus o atendimento a função social da propriedade), é que entendemos residir a controvérsia jurídica sobre a possibilidade ou não da exclusão de um condômino antissocial. Sobretudo porque o Código Civil, que regula as relações condominiais, não prevê expressamente a possibilidade de exclusão do condômino antissocial.
2.2 DO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE
O princípio da legalidade é imperativo da Constituição Federal de 1988, artigo 5°, inciso II, prevendo que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.
Na lição de Hely Lopes Meirelles1, a legalidade é um princípio da administração pública, pelo qual:
“o administrador público está, em toda a sua atividade funcional, sujeito aos mandamentos da lei e às exigências do bem comum, e deles não se pode afastar ou desviar, sob pena de praticar ato inválido e expor-se a responsabilidade disciplinar, civil e criminal, conforme o caso.”
E a mesma doutrina é veemente em diferenciar a legalidade estrita (aplicável ao Poder Público) e a legalidade (aplicável ao particular), segundo o qual:
“na Administração Pública não há liberdade nem vontade pessoal. Enquanto na administração particular é lícito fazer tudo que a lei não proíbe, na Administração Pública só é permitido fazer o que a lei autoriza".
Lecionamos outrora que:
“Note-se que o condomínio não se sujeita ao Direito Público, ou seja, não faz somente o que a lei autoriza (legalidade estrita – art. 37 caput da Constituição Federal de 1988), mas sujeita-se ao regime de Direito Privado, e faz tudo aquilo que a lei não proíbe.” (Artigo Jurídico, Revista Consultor Jurídico, disponível em https://www.conjur.com.br/2015-out-17/rodrigo-rodrigues-condominio-cortar-agua-inadimplente, acesso em 21/10/2022 17h20)
Neste contexto, tratando-se o condomínio uma pessoa jurídica de direito privado, entendemos que não está sujeito a legalidade estrita (pelo qual só pode fazer aquilo autorizado pela lei – típico da administração pública), mas sim a legalidade, segundo a qual pode fazer tudo aquilo que a lei não proíba.
E tratando-se de relações privadas, entendemos ser lícito fazer a exclusão de condômino antissocial, não por existir previsão legal expressa, mas por ausência de vedação expressa em Lei.
2.3 DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA
Os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa encontram base rudimentar no Texto Constitucional (art. 5º, LV), e não podem ser afastados, nem em processos judiciais ou em procedimentos administrativos. E no âmbito condominial não é diferente.
O Enunciado 92 do Conselho da Justiça Federal, elaborado na I Jornada de Direito Civil sob Coordenação do Ministro do Superior Tribunal de Justiça, Ruy Rosado de Aguiar, assenta que as sanções condominiais previstas no Código Civil não podem ser aplicadas sem garantia do direito de defesa ao condômino nocivo.
A redação da Súmula Vinculante n.º 32, embora trate de processos perante o Tribunal de Contas da União, reforça a ideia de importância da observância ao contraditório e ampla defesa, e aqui a mencionamos por questões principiológicas e aplicação analógica ao caso sob estudo.
E por isso, seja qual for a conduta administrativa ou judicial adotada pelo condomínio em relação a um condômino antissocial, a este deve ter assegurado o exercício do contraditório e ampla defesa, como resultado da ideia de constitucionalização do direito civil, e a aplicação imediata das normas constitucionais fundamentais nas relações privadas, citadas pelo Doutor Flávio Tartuce (Manual de Direito Civil, São Paulo, Método, 2019, v. único, p. 952).
2.4 DOS QUÓRUNS ESPECIAIS PARA DELIBERÇÕES CONDOMINIAIS
Disciplina o Código Civil que compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção condominial, o regimento interno condominial e as deliberações assembleares, na forma do art. 1.348, IV.
O Código Civil regula quóruns especiais para diversos tipos de procedimentos internos do condomínio, como uma proteção para que casos especiais sejam tratados com maior rigor nas votações, evitando procedimentos açodados e fragilização da estabilidade das normas em vigor naquela micro comunidade social que é o condomínio.
Exemplificando esse rigor estabelecido por Lei, a alteração da convenção condominial, que é o documento constitutivo do condomínio, e que faz nascê-lo juridicamente quando registrada perante o competente Oficial de Registro de Imóveis (art. 1.333 do Código Civil e art. 9º da Lei 4.591/64), depende do quórum especial de 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).
Vejamos um rol exemplificativo das regras de votação em condomínios:
Regra Geral: maioria simples, ou seja, metade mais um dos presentes (art. 1.352 do Código Civil);
Unanimidade: construção de outro pavimento para novas unidades (art. 1.343 do Código Civil);
Dois Terços: alteração da convenção (art. 1.351 do Código Civil), obras voluptuárias (art. 1.341 I), ampliação de áreas (art. 1.342 do Código Civil). mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária (ex.: residencial passar para misto ou comercial) (art. 1.351 do Código Civil)
Obras úteis: metade mais um (art. 1.341 II do Código Civil);
Obras necessárias não-urgentes (que importem despesas excessivas): precisa de assembleia prévia caso importem despesas excessivas (art. 1341 §3º do Código Civil);
Obras necessárias urgentes (que importem despesas excessivas): faz sem assembleia, e imediatamente convoca assembleia (art. 1341 2º do Código Civil);
Pauta específica: destituição do síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio. Maioria absoluta (metade mais um dos presentes, conforme REsp 1.266.016-DF, STJ).
E o Código Civil também disciplina quóruns especiais para aplicação de penalidades a condôminos, conforme veremos adiante.
2.5 DO QUÓRUM E RITO ESPECIAL PARA APLICAÇÃO DE SANÇÕES REGIMENTAIS AOS CONDÔMINOS INFRATORES
Quando um condômino viola uma norma convencional, regimental ou assemblear, está sujeito a advertência ou até multa, conforme estabelecido nas próprias normas internas condominiais.
A providência de advertir e/ou multar o condômino infrator independe de autorização ou deliberação por assembleia, e decorre do poder-dever de ação do síndico de que trata o art. 1.348, IV do Código Civil, mas está limitada ao que prevê a convenção e o regimento interno.
Todavia, o Código Civil traz duas penalidades que exigem deliberação assemblear:
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Por força do art. 1337 do Código Civil, entendemos que a penalidade de até cinco cotas condominiais aplicada ao condômino que não cumpre seus deveres perante o condomínio exige deliberação assemblear de 3/4 dos condôminos restantes.
Já no caso do parágrafo único do art. 1337, em caso de comportamento reiteradamente antissocial, poderá ser constrangido a pagar multa de até dez cotas condominiais, não se exigindo deliberação assemblear prévia ou quórum especial, mas posterior deliberação pelos condôminos.
Portanto, a multa sancionatória (de até 5 cotas) do art. 1337 caput exige deliberação assemblear prévia. Enquanto a multa sancionatória (de até 10 cotas) do parágrafo único do art. 1337, dada a gravidade da conduta, dispensa assembleia prévia, mas precisa ser posteriormente ratificada, sem, contudo, exigência de quórum especial, por força do texto legal.
Um exemplo de multa sancionatória do caput do art. 1337 é aquela aplicada ao condômino que reiteradamente descumpre o dever de pagar a cota condominial, sendo um devedor contumaz (neste sentido: TJDFT, Recurso 2007.01.1.114280-3, Acórdão 429.193, 6ª Turma Cível, Rel. Des. Ana Maria Duarte Amarante Brito, DJDFTE 25.06.2010, p. 111). No tocante a multa sancionatória do parágrafo único, o exemplo reside na própria conduta antissocial, conforme expressa o texto legal.
E seja qual for a penalidade: se multa regimental (que independe de aprovação assemblear), se multa sancionatória de até 5 cotas (que exige aprovação assemblear previa por 3/4 dos condôminos), se multa sancionatória ao antissocial de até 10 cotas (que não exige assembleia prévia, mas exige deliberação assemblear posterior), é fundamental assegurar o contraditório e ampla defesa ao infrator (neste sentido: STJ, REsp 1.365.279-SP, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. em 25.08.2015, DJE 29.09.2015).
2.6 DA POSSIBILIDADE DE EXCLUSÃO (EXPULSÃO) DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL
Neste artigo buscamos estabelecer um pano de fundo para alicerçar o tema sob estudo, qual seja, a possibilidade (ou não) da exclusão de condômino antissocial.
Com isso já observamos a base constitucional do direito de propriedade e sua função social, passamos pelo respeito ao princípio da legalidade, diferenciando-o da legalidade estrita. Depois avançamos pela necessidade, em qualquer cenário, de respeito ao contraditório e ampla defesa. Trouxemos um panorama sobre os quóruns estabelecidos pelo Código Civil, que demonstram uma preocupação do legislador em estabelecer quórum especiais para temas mais sensíveis. E finalmente chegamos ao quórum e rito especial para aplicação de penalidades de até 5 cotas condominiais e até 10 cotas condominiais.
E por essa breve construção, acreditamos que a omissão legislativa sobre o tema não é obstáculo para a aplicação da penalidade extrema de exclusão do condômino antissocial. Contudo, entendemos que um rito procedimental deverá ser observado, conforme demonstraremos mais adiante.
Avançamos nesta discussão apresentamos julgados contrários a exclusão de condômino antissocial, por supostamente ser um pedido juridicamente impossível:
“AÇÃO ORDINÁRIA - Petição inicial indeferida porque a ação objetiva expulsar condômino do apartamento. Pedido juridicamente impossível. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.” (TJ-SP - APL: 994000072127 SP, Relator: Gilberto de Souza Moreira, Data de Julgamento: 24/02/2010, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/03/2010)
“DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. IMPOSIÇÃO DE MULTA POR COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL. PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE, ART. 330, I DO CPC. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. 1. O JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE NÃO CONDUZ AO ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA, SE A PROVA TESTEMUNHAL REQUERIDA SE MOSTRA DESNECESSÁRIA PARA O DESFECHO DA LIDE. 2. CORRETA A APLICAÇÃO DE MULTA CONDÔMINO INFRATOR, EIS QUE HÁ PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, E A IMPOSIÇÃO DA PENALIDADE FOI DECIDIDA PELA MAIORIA QUALIFICADA DOS CONDÔMINOS RESTANTES, EM ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA ESPECIALMENTE CONVOCADA, EM FACE DO SEU REITERADO COMPORTAMENTO NOCIVO, AMPLAMENTE DEMONSTRADO NOS AUTOS. 3. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.” (TJ-DF - APL: 468212020058070001 DF 0046821-20.2005.807.0001, Relator: JESUÍNO RISSATO, Data de Julgamento: 03/06/2009, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 18/06/2009, DJ-e Pág. 148)
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE, COM FULCRO NO ARTIGO 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL, DELIBEROU PELA APLICAÇÃO DE MULTA A CONDÔMINO QUE OSTENTAVA REITERADA CONDUTA ANTI-SOCIAL. HIGIDEZ FORMAL E MATERIAL DA PENALIDADE. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.1.337PARÁGRAFO ÚNICOCÓDIGO CIVIL Nos termos do artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. (....) Preenchidos os requisitos formais e materiais previstos no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, não há se falar em nulidade da penalidade aplicada, tampouco em indenização por danos morais. 1.337 parágrafo único Código Civil 1.337 Código Civil1.337 parágrafo único Código Civil 1.337 parágrafo único Código Civil.” (693586 SC 2008.069358-6, Relator: Carlos Adilson Silva, Data de Julgamento: 18/03/2010, Primeira Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n. , de São José).
“CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - CONDUTA ANTI-SOCIAL - EXPULSÃO IMPOSSIBILIDADE AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. Ação de conhecimento proposta por condomínio objetivando a exclusão de moradores com comportamento antissocial da comunidade condominial. Improcedência do pedido. Apelação do Autor. Prova carreada aos autos que demonstrou a incapacidade dos Apelados de conviverem pacificamente em sociedade. Pedido de expulsão dos Apelados do Condomínio-Apelante que não tem amparo legal, já que a lei não prevê esse tipo de sanção para o caso como o dos autos, mas tão somente penalidades administrativas, como as dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Honorários advocatícios devidos pelo Apelante, pois verificada a sucumbência, tendo sua fixação observado os critérios previstos no artigo 20, § 4º do Código de Processo Civil. Desprovimento da apelação.” Ementário: 45/2010 - N. 4 - 25/11/2010 (0042255-53.2009.8.19.0001 – APELAÇÃO 1ª Ementa DES. ANA MARIA OLIVEIRA - Julgamento: 28/09/2010 - OITAVA CÂMARA CÍVEL ).
“CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DE EXCLUSÃO DO CONVÍVIO CONDOMINIAL DE CONDÔMINOS QUE, REITERADAMENTE, DESCUMPREM NORMAS CONDOMINIAIS. SANÇÃO NÃO PREVISTA PELO LEGISLADOR. PONDERAÇÃO NO CASO CONCRETO QUE NÃO JUSTIFICA A APLICAÇÃO DE MEDIDA MAIS SEVERA QUE A PREVISTA NO ART. 1.337 DO CC. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ/RJ 0009873-65.2009.8.19.0208 - APELAÇÃO 1ª Ementa DES. ANDRE ANDRADE - Julgamento: 12/05/2010 - SÉTIMA CÂMARA CÍVEL SUMÁRIO) 5. Expulsão de condômino por comportamento antissocial. Impossibilidade. Ausência de previsão legal. O Código Civil permite no art. 1.337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao décuplo em caso de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Multa mensal que tem como termo inicial a citação e o final a publicação da r. sentença, a partir de quando somente será devida por fatos subseqüentes que vierem a ocorrer e forem objeto de decisão em assembléia. Recursos parcialmente providos.” (TJ/SP Apelação Cível 668.403.4/6 4ª Câm. De Dir. Priv. Do TJSP. Rel. Maia Cunha Acórdão nº 994093187340 de TJSP. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 01 de Outubro de 2009. Comarca: Barueri).
Mas também há jurisprudências a favor desta exclusão do antissocial:
“APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE.INOCORRÊNCIA. APELO INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO.DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-SOMENTE.POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. ASSEMBLÉIA GERAL REALIZADA. NOTIFICAÇÕES COM OPORTUNIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO.QUORUM MÍNIMO RESPETITADO (3/4 DOS CONDÔMINOS). MULTA REFERENTE AO DÉCUPLO DO VALOR DO CONDOMÍNIO.MEDIDA INSUFICIENTE. CONDUTA ANTISSOCIAL CONTUMAZ REITERADA. GRAVES INDÍCIOS DE CRIMES CONTRA A LIBERDADE SEXUAL, REDUÇÃO À CONDIÇÃO ANÁLOGA A DE ESCRAVO. CONDÔMINO QUE ALICIAVA CANDIDATAS A EMPREGO DE DOMÉSTICAS COM SALÁRIOS ACIMA DO MERCADO, MANTENDO-AS PRESAS E INCOMUNICÁVEIS NA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE DE FUNCIONÁRIAS QUE, INVARIAVELMENTE SAIAM DO EMPREGO NOTICIANDO MAUS TRATOS, AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS, ALÉM DE ASSEDIOS SEXUAIS ENTRE OUTRAS ACUSAÇÕES.RETENÇÃO DE DOCUMENTOS. ESCÂNDALOS REITERADOS DENTRO E FORA DO CONDOMÍNIO. PRÁTICAS QUE EVOLUIRAM PARA INVESTIDA EM MORADORA MENOR DO CONDOMÍNIO, CONDUTA ANTISSOCIAL INADMISSÍVEL QUE IMPÕE PROVIMENTO JURISDICIONAL EFETIVO. CABIMENTO.CLÁUSULA GERAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. MITIGAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA NÃO DEDUZIDA E TAMPOUCO APRECIADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM R$ 6.000,00 (SEIS MIL REAIS). MANTENÇA. PECULIRIDADES DO CASO CONCRETO.SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.” (TJ-PR - APL: 9577431 PR 957743-1 (Acórdão), Relator: Desembargador Arquelau Araujo Ribas, Data de Julgamento: 13/12/2012, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1023 22/01/2013)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. TUTELA ANTECIPADA. DEFERIMENTO. POSSIBILIDADE. Verossimilhança dos fatos alegados, tendo em vista que o agravado comprova, de forma inequívoca, o comportamento antissocial do demandado a impedir a convencia pacífica com os demais moradores. Receio de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que a permanência do réu no condomínio coloca em risco à segurança e à integridade dos demais moradores. Manutenção da decisão que deferiu a tutela antecipada de exclusão do condômino, nos termos do art. 273, I, do CPC. NEGARAM SEGUIMENTO ao recurso, por decisão monocrática.” (Agravo de Instrumento Nº 70065533911, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 13/08/2015).
“APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE.INOCORRÊNCIA. APELO INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO.DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-SOMENTE.POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. ASSEMBLÉIA GERAL REALIZADA. NOTIFICAÇÕES COM OPORTUNIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO.QUORUM MÍNIMO RESPETITADO (3/4 DOS CONDÔMINOS). MULTA REFERENTE AO DÉCUPLO DO VALOR DO CONDOMÍNIO.MEDIDA INSUFICIENTE. CONDUTA ANTISSOCIAL CONTUMAZ REITERADA. GRAVES INDÍCIOS DE CRIMES CONTRA A LIBERDADE SEXUAL, REDUÇÃO À CONDIÇÃO ANÁLOGA A DE ESCRAVO. CONDÔMINO QUE ALICIAVA CANDIDATAS A EMPREGO DE DOMÉSTICAS COM SALÁRIOS ACIMA DO MERCADO, MANTENDO-AS PRESAS E INCOMUNICÁVEIS NA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE DE FUNCIONÁRIAS QUE, INVARIAVELMENTE SAIAM DO EMPREGO NOTICIANDO MAUS TRATOS, AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS, ALÉM DE ASSEDIOS SEXUAIS ENTRE OUTRAS ACUSAÇÕES.RETENÇÃO DE DOCUMENTOS. ESCÂNDALOS REITERADOS DENTRO E FORA DO CONDOMÍNIO. PRÁTICAS QUE EVOLUIRAM PARA INVESTIDA EM MORADORA MENOR DO CONDOMÍNIO, CONDUTA ANTISSOCIAL INADMISSÍVEL QUE IMPÕE PROVIMENTO JURISDICIONAL EFETIVO. CABIMENTO.CLÁUSULA GERAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. MITIGAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA NÃO DEDUZIDA E TAMPOUCO APRECIADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM R$ 6.000,00 (SEIS MIL REAIS). MANTENÇA. PECULIRIDADES DO CASO CONCRETO.SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.” (TJPR - AC - 957743-1 - Rel Arquelau Araújo Ribas Unânime - - J. 13.12.2012)
“Condomínio edilício. Sanção de exclusão do condômino nocivo por reiterado comportamento antissocial. Ainda que em tese possível, solução depende do devido processo e da verificação de fatos muito graves, um e outro, na espécie, ausentes. Improcedência, posto que por motivo diverso. Deslinde mantido. Recurso desprovido.” (9158729-59.2009.8.26.0000 Relator(a): Claudio Godoy. Comarca: Jacareí. Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 10/09/2013. Data de registro: 12/09/2013. Outros números: 6254414400).
Citamos importante posição doutrinária sobre a possibilidade de exclusão do antissocial, da lavra do Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
“Cabe, assim, medida para retirar o condômino nocivo do edifício, para apreender objetos perigoso, que causem ruídos, ameacem a saúde ou o sossego dos demais condôminos ou a interdição de determinadas atividades ilícitas. Note-se que em tais casos perde o condômino o direito de usar a unidade, permanecendo, todavia, com a posse indireta e a prerrogativa de fruição, entregando-a a exploração lícita de terceiros.” (Código Civil Comentado, Coordenador Ministro Cezar Peluso, Autor: Francisco Eduardo Loureiro, Barueri, Manoele, 11ª ed., 2017, p. 1291).
Em mesmo sentido, pela exclusão do condômino antissocial, encontramos a doutrina de Álvaro Villaça Azevedo (Curso de Direito Civil, São Paulo, Atlas, 2014, p. 95), e ainda podemos citar a acatada civilista Maria Helena Diniz (Código Civil Anotado, São Paulo, Saraiva, 2017, 18ª ed., p. 1034).
Também entendemos que a medida extrema de exclusão encontra guarida no art. 1.277 do Código Civil:
“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”
E é no Enunciado 508 do Conselho de Justiça Federal, oriundo da V Jornada de Direito Civil, sob coordenação geral do Ministro Ruy Rosado de Aguiar do Superior Tribunal de Justiça, que encontramos mais um importante fundamento para militar a possibilidade de exclusão do condômino antissocial:
“Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.”
Nesta mesma linha, portanto, respeitadas posições contrárias, em prevalência do interesse coletivo sobre o individual, partilhamos do entendimento de que é possível a exclusão do condômino antissocial, como uma medida extrema, em decorrência de violação a função social da propriedade (constitucionalmente protegida) por aquele inviabiliza o convívio social harmonioso.
E se o Código Civil disciplina ritos e procedimentos especiais para aplicação de multas de até 5 cotas condominiais e de até 10 cotas condominiais ao condômino infrator, entendemos que algumas medidas precisam ser previamente observadas (no caso de trilhar o caminha da exclusão/expulsão do condômino antissocial), porquanto atinge o direito constitucional de propriedade:
necessidade de esgotamento das medidas administrativas sancionatórias (aplicação de multas regimentais e aplicação de multa de até 10 cotas condominiais, com oportuna aprovação assemblear desta última);
se for o caso, registro de ocorrência policial por possível perturbação de sossego (art. 42 da Lei de Contravenções Penais);
aprovação da medida judicial contra o condômino antissocial em assembleia geral de condôminos, pelo voto de 3/4 dos demais, conforme aplicação analógica do art. 1337 do Código Civil;
ingresso de ação judicial de condenação ao cumprimento de obrigação de fazer e não fazer, conforme o caso, contra o infrator antissocial, com demonstração probatória relevante sobre os motivos ensejadores da medida extrema, com pedido de fixação de astreintes em caso de descumprimento da obrigação, e com pedido expresso de sua exclusão do condomínio, com fundamento no Enunciado 508 do CJF, caso não cumpra a obrigação de fazer e não fazer;
E embora pareça um caminho longo a ser percorrido pela gestão condominial, entendemos ser fundamental o respeito a tais procedimentos, para evitar o insucesso judicial da medida de exclusão pretendida, que objetiva a defesa da coletividade condominial e o respeito a função social da propriedade.
3 CONCLUSÃO
Em uma sociedade cada vez mais verticalizada, deve-se primar pelo bom convívio social e pelo respeito ao direito do próximo, notadamente eivando-se esforços para a não perturbação do sossego alheio.
E o presente artigo objetiva demonstrar que nenhum direito fundamental é absoluto, e que na colisão de dois ou mais direitos fundamentais, deve-se buscar a prevalência do interesse coletivo em detrimento do interesse individual.
Isto porque, se de um lado um determinado condômino antissocial possui o seu direito de propriedade protegido pela Constituição, é também no texto constitucional que encontramos a necessidade de respeito a função social da propriedade, bem como o respeito a uma sociedade fraterna e a harmonia social de que trata o preâmbulo da Carta Cidadã de 1988.
Neste diapasão em que pese seja uma medida extrema, a exclusão de um condômino antissocial é absolutamente possível, respeitados os preceitos legais, como um mecanismo de defesa, salubridade e harmonia da microssociedade que forma os condomínios brasileiros.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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AUTORES
-Rodrigo Rodrigues Nascimento, advogado, mestre em políticas públicas e especialista em direito condominial
-Gabriela Vasconcelos Rodrigues, bacharel em direito e gerente condominial
